Das Sondereigentum ist gesetzlich nicht definiert. Es wird vielmehr jeweils durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan für die jeweilige Wohnungseigentumsanlage eindeutig vereinbart. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Das Sondereigentum entsteht gemäß § 2 WEG bei Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen(bspw. bei Garagen).

Die Gegenstände des Sondereigentums müssen in der Teilungserklärung bestimmt werden. Was nicht ausdrücklich hierzu bestimmt wird, steht im Eigentum aller Eigentümer, kann aber bei Zustimmung aller Eigentümer in ein Sondernutzungsrecht umgewandelt werden.

Gesetzliche RegelungenGegenstand und Inhalt des Sondereigentums werden in § 5 WEG geregelt. Nach § 6 WEG kann das Sondereigentum nicht ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, veräußert oder belastet werden. Vorschriften über Veräußerung, Nutzung und Gebrauch enthalten die §§ 12 bis 15 WEG. Die zwangsweise Veräußerung des Sondereigentums regeln §§ 18 und 19 WEG.

Unterscheidung Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist bedeutsam für Nutzung, Gebrauch, Instandhaltung und Kostenverteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nutzung und GebrauchDer Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) ausschließt.Nutzung und Gebrauch des Gemeinschaftseigentums steht allen Wohnungseigentümern zu, es sei denn, an einem bestimmten Teil wurde ein Sondernutzungsrecht bestellt. Auch die Nutzung erfolgt allerdings innerhalb der gesetz­lichen Regeln. Ein Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, muss im Rahmen einer geplanten baulichen Veränderung eine Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG herbeiführen, zu der die über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume.

Zurück zum Blog