Wer mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, sollte nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch den Kaufvertrag genau unter die Lupe nehmen.

Das Vertragswerk eines Immobilienkaufvertrages ist für den unerfahrenen Käufer oft ein Buch mit sieben Siegeln. Was muss darin stehen? Was bedeuten die Fachbegriffe? Wozu verpflichtet man sich? Wer „einmal im Leben“ kauft, dem sind viele vom Notar vorgelesene Klauseln oft auf den ersten Blick nicht verständlich. Sicherheit gibt die Tatsache, dass der Notar verpflichtet ist einen Grundstückskaufvertrag neutral zu formulieren und die Parteien jeweils auf rechtliche Bedenken im Zusammenhang mit Einzelvereinbarungen hinzuweisen. Trotzdem gibt es immer wieder Überraschungen nach Abschluss des Kaufvertrages, weil zum Beispiel bestimmte Klauseln nicht richtig verstanden und interpretiert worden sind.

Worauf sollte ein Grundstückskäufer bei dem Kauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen im Kaufvertrag also besonders achten?

Eine wichtige Informationsgrundlage beim Wohnungseigentum ist die Teilungserklärung. Bei der Begründung von Wohnungseigentum wird eine gesonderte Teilungserklärung beurkundet. Das Gesetz lässt es zu, dass diese Teilungserklärung vom Notar nicht noch einmal verlesen wird, wenn in dem notariellen Kaufvertrag auf die Teilungserklärung verwiesen wird. In diesem Falle sollte sich der Käufer unbedingt vor Beurkundung die Teilungserklärung aushändigen lassen und sorgfältig durchlesen. Die Teilungserklärung ist deshalb für den Käufer besonders wichtig, weil sie erhebliche Beschränkungen des zu erwerbenden Wohnungseigentums zum Gegenstand haben kann. So kann zum Beispiel nach der Teilungserklärung der Betrieb einer Gaststätte im Parterre der Wohnungsanlage für zulässig erklärt werden. Liegt die zu erwerbende Wohnung direkt darüber, hat der spätere Wohnungseigentümer mit erheblichen Beeinträchtigungen zu rechnen. Im Übrigen können auch andere Gewerbe nach der Teilungserklärung in der Wohnungseigentumsanlage gestattet werden. Andersherum sollte derjenige Käufer, der seine zu erwerbenden Räume gewerblich nutzen will, sich vorher davon überzeugen, ob er das beabsichtigte Gewerbe nach der Teilungserklärung auch tatsächlich ausüben darf.

Auch beim Kauf einer vermieteten Wohnung gibt es einiges zu beachten. Erwirbt ein Käufer eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung, so muss er darauf achten, den Inhalt der Mietverträge zu kennen, das heißt insbesondere die Höhe der vereinbarten Miete und gegebenenfalls die Mietrückstände sowie bestehende Mietervorkaufsrechte.Der Käufer, der eine vermietete Eigentumswohnung erwirbt oder auch ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte sich vom Verkäufer im notariellen Kaufvertrag die in den Mietverträgen vereinbarten Mieten garantieren lassen. Auch die Erklärung des Verkäufers, dass keine Mietrückstände bestehen, findet heute regelmäßig Aufnahme im Kaufvertrag.Ein weiterer regelungsbedürftiger Punkt ist die Frage der Kaution: sind Kautionen in Mietverträgen vereinbart, wenn ja, welche und wie sind diese zu übergeben, ohne daß sie an den Mieter zurückfließen. Regelmäßig machen die Notare auf das Regelungsbedürfnis bei bestehenden Kautionen aufmerksam und schlagen eine sachgerechte neutrale Regelung vor.

Gewährleistungsausschlüsse

Käufer sollten zudem dringend darauf achten, ob sie eine neue oder gebrauchte Immobilie erwerben. Gewährleistungsausschlüsse bei neuen Immobilien sind rechtlich unwirksam, bei gebrauchten Immobilien allerdings üblich.
Nur wenige wissen, dass neue Immobilien auch solche sein können, deren Gebäudealter weniger als ein Jahr beträgt. In solchem Falle sind Gewährleistungsansprüche, die der Verkäufer gegenüber seinen Baubeteiligten hat, üblicherweise an den Käufer abzutreten.

Auch bei Gewährleistungsausschlüssen für Gebrauchtimmobilien besteht gleichwohl eine Haftung des Verkäufers, wenn er wesentliche Mängel arglistig verschwiegen hat. Arglistig handelt der Verkäufer bereits dann, wenn er – auch ohne ausdrückliche Nachfrage des Kaufinteressenten – seine Kenntnis zum Beispiel von Hausschwammbefall nicht offenbart.
Ein Verkäufer tut gut daran, seine diesbezüglichen Kenntnisse im notariellen Kaufvertrag festzuhalten oder aber den Käufer beweisbar vorher darüber zu unterrichten, denn Kenntnis des Käufers von einem konkreten Mangel bedeutet nach dem Gesetz den Ausschluss der Haftung des Verkäufers.

Grunderwerbssteuer

Grundsätzlich ist jeder Verkauf einer Immobilie mit der Zahlung einer Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises verbunden. Nach regionalen Gegebenheiten unterschiedlich werden die übrigen Nebenkosten wie Maklercourtage und Gerichts- und Notarkosten zwischen den Parteien des Kaufvertrages aufgeteilt. Immer wieder versuchen findige Käufer, den Verkäufer die Grunderwerbsteuer zahlen zu lassen und intern wiederum durch einen entsprechend höheren Kaufpreis auszugleichen, um somit den Beleihungswert der Immobilie zu erhöhen.

Wird mit der Immobilie auch Inventar verkauft – beispielsweise eine voll eingerichtete Einbauküche –, so sollte dies im Kaufvertrag ausdrücklich ausgewiesen werden, und zwar mit einem gesonderten Kaufpreisteil. Dies ist deshalb von Vorteil, weil auf Inventarkosten keine Grunderwerbsteuer anfällt. Solange der sachgerechte Wert angegeben wird, gibt es keine Probleme mit dem Finanzamt. Dieses überprüft allerdings die Angaben auf ihre Stichhaltigkeit. Die Angabe eines Inventars beziehungsweise eines Inventarwerts hat aber auch Nachteile: Auf das Inventar wird in der Regel keine Eigenheimzulage gewährt und der Beleihungswert des Objekts verringert sich um den angegebenen Wert des Inventars.

Lassen Sie lieber mehr als weniger in den Kaufvertrag aufnehmen.Beauftragen Sie einen versierten Anwalt im Immobilienrecht, den notariellen Kaufvertragsentwurf zu überprüfen und auch um eigene Interessen im Kaufvertrag durchzusetzen. Alles in allem gilt auch hier der Grundsatz, dass Vertrauen gut aber Kontrolle besser ist.

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